Đầu tư Vạn Phúc City: shophouse và nhà mặt phố cho thuê được bao nhiêu, tỷ suất sinh lời thế nào?

Đầu tư Vạn Phúc City: shophouse và nhà mặt phố cho thuê được bao nhiêu, tỷ suất sinh lời thế nào?

Vạn Phúc City là khu đô thị 198 ha ven sông Sài Gòn tại TP Thủ Đức, nơi khu Vạn Phúc 1 đã bàn giao khoảng 95% và có dân cư thực tế vào ở, khác với phần lớn dự án mới mở bán chỉ có giá trên giấy. Chính vì đã có cộng đồng dân cư ổn định, nhiều khách hàng của Trần Toàn không mua để ở mà mua để cho thuê, đặc biệt là dòng shophouse và nhà mặt phố. Bài này nói rõ mức giá thuê thực tế, cách tính tỷ suất sinh lời và ai nên cân nhắc hướng đầu tư này.

Vì sao nhà đầu tư quan tâm dòng tiền cho thuê ở Vạn Phúc City?

Vì khu Vạn Phúc 1 đã bàn giao khoảng 900 căn với 100% đã có sổ hồng, cộng đồng cư dân đã hình thành thực tế chứ không phải dự kiến. Một khu đô thị có dân ở thật tạo ra nhu cầu thuê thật: nhu cầu mở cửa hàng tiện lợi, phòng khám, quán ăn, văn phòng nhỏ ngay trong nội khu, và nhu cầu thuê nhà ở của những gia đình chưa đủ tiền mua nhưng muốn sống trong môi trường an ninh khép kín. Đây là điều kiện tiên quyết để shophouse hoặc nhà mặt phố có thể cho thuê được, khác hẳn các dự án mới mở bán chưa có ai ở nên chưa thể tạo dòng tiền cho thuê ngay.

Shophouse và nhà mặt phố Vạn Phúc City cho thuê được bao nhiêu mỗi tháng?

Theo dữ liệu Trần Toàn ghi nhận thực tế từ thị trường cho thuê tại khu vực, shophouse và nhà mặt phố mặt tiền các trục chính trong Vạn Phúc City đang cho thuê phổ biến 35-50 triệu đồng một tháng, tùy vị trí và diện tích mặt tiền. Mức giá này áp dụng cho các căn đã có khách thuê kinh doanh (cửa hàng, phòng khám, văn phòng), không tính các căn cho thuê ở thuần túy vốn có mức giá thấp hơn.

Dòng sản phẩm nào ở Vạn Phúc City phù hợp cho thuê nhất?

Trong các dòng sản phẩm 20 tỷ trở lên tại Vạn Phúc City, ba dòng sau phù hợp mục đích cho thuê hơn cả vì đều nằm ở vị trí mặt tiền trục chính, dễ tiếp cận khách vãng lai:

• Shophouse Nguyễn Thị Nhung 5x20m (100m² đất): giá 27-35 tỷ, tổng 120 căn, phù hợp cho thuê quy mô cửa hàng nhỏ, phòng khám, văn phòng 1-2 người.
• Shophouse Nguyễn Thị Nhung 7x20m (140m² đất): giá 42-52 tỷ, cùng tổng 120 căn, mặt tiền rộng hơn nên phù hợp mô hình kinh doanh cần không gian trưng bày lớn.
• Shophouse Đinh Thị Thi 7x21m (147m² đất): giá 48-65 tỷ, chỉ 50 căn, đây là trục thương mại có mật độ qua lại cao hơn nhờ gần khu tiện ích trung tâm.
• Nhà phố mặt tiền 7x20m (140m² đất): giá 30-40 tỷ, phù hợp vừa ở vừa cho thuê một phần hoặc cho thuê nguyên căn dạng nhà ở cao cấp.

Nhà phố trong các hẻm nội khu (5x17m, 6x17m) ít phù hợp cho thuê kinh doanh hơn vì không có mặt tiền tiếp cận khách vãng lai, chủ yếu chỉ phù hợp cho thuê ở thuần túy với mức giá thấp hơn đáng kể so với các dòng mặt tiền kể trên.

Sổ hồng riêng từng căn có lợi gì khi cho thuê?

Có lợi trực tiếp về mặt thủ tục: vì đã có sổ hồng riêng từng căn, chủ sở hữu tại Vạn Phúc City toàn quyền quyết định cho thuê mà không cần xin phép chủ đầu tư hay chờ hoàn tất thủ tục pháp lý như ở một số dự án khác chưa ra sổ. Hợp đồng cho thuê cũng dễ công chứng, dễ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp khi khách thuê yêu cầu, đây là điểm cộng thực tế mà nhiều nhà đầu tư khu Đông TP.HCM đang tìm kiếm trong bối cảnh không ít dự án lớn khác vẫn chờ pháp lý.

Cách tính tỷ suất sinh lời cho thuê Vạn Phúc City

Lấy một ví dụ minh họa để các bạn hình dung cách tính, không phải con số cố định cho mọi căn: một căn shophouse Nguyễn Thị Nhung giá khoảng 27 tỷ, nếu cho thuê được 35 triệu/tháng, tương đương 420 triệu/năm, tỷ suất sinh lời gộp rơi vào khoảng 1,5% mỗi năm trên giá vốn. Nếu cùng căn đó cho thuê được 50 triệu/tháng (600 triệu/năm), tỷ suất tăng lên khoảng 2,2%. Đây là tỷ suất gộp, chưa trừ chi phí quản lý, thuế cho thuê và các khoản hao mòn.

Tỷ suất này không cao nếu chỉ nhìn riêng dòng tiền cho thuê, vì đặc thù bất động sản mặt tiền khu đô thị lớn luôn ưu tiên tiềm năng tăng giá vốn hơn là dòng tiền hàng tháng. Cùng một dòng nhà phố Vạn Phúc City, giá đã tăng khoảng 30-55% trong 6 năm gần đây, tính từ mức tham khảo 2020 đến tháng 3/2026. Nhà đầu tư nên nhìn tổng lợi nhuận gồm cả dòng tiền cho thuê và chênh lệch giá bán ra, thay vì chỉ so tỷ suất cho thuê đơn thuần với gửi tiết kiệm ngân hàng.

Trừ thuế và chi phí, lợi nhuận cho thuê thực còn lại bao nhiêu?

Tỷ suất 1,5-2,5% nêu trên là tỷ suất gộp, chưa trừ thuế cho thuê nhà (thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân, tổng cộng 10% trên doanh thu cho thuê theo quy định hiện hành với cá nhân cho thuê tài sản) và các khoản hao mòn, phí quản lý nếu có thuê đơn vị quản lý riêng. Sau khi trừ thuế, tỷ suất thực nhận còn khoảng 1,3-2,2% mỗi năm trên giá vốn. Đây là lý do Trần Toàn luôn nhắc khách tách bạch hai khoản lợi nhuận khi tính toán đầu tư Vạn Phúc City: dòng tiền cho thuê hàng năm (thấp) và chênh lệch giá bán ra khi thoát hàng (khoản chính tạo lợi nhuận thực tế qua track record 30-55% trong 6 năm).

Ai phù hợp mua Vạn Phúc City để đầu tư cho thuê?

Phù hợp nhất là nhóm doanh nhân, chủ doanh nghiệp trong độ tuổi 42-60, có sẵn tài sản tích lũy và tìm kênh giữ tiền an toàn kèm dòng tiền đều đặn hơn là kênh lướt sóng ngắn hạn. Nhóm này thường không cần dòng tiền cho thuê để trang trải sinh hoạt hàng ngày, nên tỷ suất 1,5-2,5% mỗi năm vẫn chấp nhận được khi đặt cạnh tiềm năng tăng giá vốn dài hạn và sự an toàn của một tài sản có sổ hồng riêng, pháp lý rõ ràng.

Nhóm ít phù hợp hơn là nhà đầu tư cần dòng tiền cho thuê để trả lãi vay ngân hàng ngay từ tháng đầu, vì với tỷ suất cho thuê gộp quanh 1,5-2,5%, tiền thuê thu về thường không đủ bù lãi vay nếu vay tỷ trọng lớn trên giá trị căn.

Rủi ro cần biết trước khi đầu tư

Hai rủi ro cụ thể cần cân nhắc. Thứ nhất, tòa căn hộ Diamond Sky (294 căn, 21 tầng) đang thi công đến năm 2027 trở đi, công trường có thể ảnh hưởng trải nghiệm thực tế khi dẫn khách thuê đi xem nhà trong giai đoạn ngắn hạn. Thứ hai, nguồn cung thứ cấp tại Vạn Phúc City khá dồi dào vì nhiều nhà đầu tư đã mua từ giai đoạn 2020-2022; nếu nhóm này chốt lời cùng lúc trong một khoảng thời gian ngắn, áp lực giá thứ cấp có thể tăng lên, ảnh hưởng tới giá bán ra khi nhà đầu tư mới muốn thoát hàng.

Góc nhìn của Trần Toàn

Tôi không khuyên khách mua Vạn Phúc City chỉ vì tỷ suất cho thuê, vì con số 1,5-2,5% mỗi năm khó cạnh tranh với nhiều kênh đầu tư khác nếu tính riêng dòng tiền. Điều tôi thực sự nhìn thấy là sự kết hợp giữa ba yếu tố: dân cư đã vào ở thật nên nhu cầu thuê là thật chứ không phải dự đoán, sổ hồng đã có sẵn nên không có rủi ro pháp lý kéo dài, và giá vốn đã chứng minh tăng 30-55% qua sáu năm bán hàng thực tế của tôi. Với khách đã có tài sản tích lũy và không cần dòng tiền cho thuê ngay lập tức, đây là một kênh giữ tài sản an toàn hơn phần lớn lựa chọn khác đang chào bán trên thị trường khu Đông.

Nếu các bạn muốn xem cụ thể những căn shophouse hoặc nhà mặt phố nào đang có sẵn để cho thuê ngay, xem chi tiết tại landing Vạn Phúc City Thủ Đức, tham khảo thêm bảng giá nhà phố Vạn Phúc City cập nhật tháng 7, hoặc xem toàn bộ tồn kho tại giỏ hàng bất động sản rồi gọi trực tiếp để tôi tư vấn theo đúng mục tiêu đầu tư của các bạn.