Emart và Lotte Mart: hai siêu thị kéo khách cho shophouse Cityland Park Hills, Cityland Garden Hills

Hai siêu thị lớn cách nhau chỉ vài trăm mét đang kéo người về trục Phan Văn Trị mỗi ngày: Emart 3,1ha trong Cityland Garden Hills và Lotte Mart hơn 2ha trong Cityland Park Hills. Tôi là Trần Toàn, phân phối thứ cấp cả hai dự án, và với khách hỏi mua shophouse để kinh doanh hoặc đầu tư cho thuê, đây là dữ kiện tôi luôn đưa ra đầu tiên trước khi nói tới giá.

Emart trong Cityland Garden Hills lớn cỡ nào

Emart nằm trong Cityland Garden Hills có diện tích 3,1ha, là siêu thị đầu tiên của tập đoàn Shinsegae (Hàn Quốc) đặt tại Việt Nam, tổng vốn đầu tư 60 triệu USD. Ngoài khu bán lẻ, Emart còn có rạp chiếu phim, khu vui chơi trẻ em và Starbucks, biến nơi này thành điểm đến cuối tuần chứ không chỉ chỗ mua đồ ăn hàng ngày.

Lotte Mart trong Cityland Park Hills quy mô ra sao

Lotte Mart nằm trong Cityland Park Hills có diện tích hơn 2ha, thiên về mô hình bán lẻ và trung tâm thương mại truyền thống hơn Emart. Cả hai siêu thị đều nằm trọn trong ranh giới hai dự án, không phải tiện ích cách xa vài km như nhiều khu dân cư khác thường quảng cáo.

Vì sao khoảng cách vài trăm mét giữa hai siêu thị lại quan trọng

Cityland Park Hills và Cityland Garden Hills đều nằm trên trục Phan Văn Trị, cách nhau không xa. Khi Emart và Lotte Mart cùng hoạt động trên một trục đường, hai siêu thị này không cạnh tranh triệt tiêu lẫn nhau như nhiều người nghĩ, mà cộng hưởng: người dân từ các quận lân cận như Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình di chuyển tới khu vực này biết rằng có thể ghé cả hai nơi trong một chuyến đi, so sánh giá, chọn nơi có khuyến mãi tốt hơn cho từng loại hàng.

Kết quả là lượng xe cộ, người qua lại trên trục Phan Văn Trị và các đường nhánh xung quanh hai dự án luôn ở mức cao hơn hẳn so với các trục đường Gò Vấp không có siêu thị lớn nào. Đây chính là dòng khách mà shophouse mặt tiền tại cả hai dự án được thừa hưởng.

Thêm Big C và Co.op Mart trong bán kính 1km

Ngoài Emart và Lotte Mart nằm ngay trong hai dự án, khu vực này còn có Big C và Co.op Mart trong bán kính 1km. Tổng cộng bốn điểm bán lẻ quy mô lớn cùng hoạt động trong một khu vực bán kính hẹp là mật độ hiếm gặp tại quận Gò Vấp, thậm chí hiếm ở nhiều quận khác của TP.HCM. Với người kinh doanh trên trục này, điều đó đồng nghĩa lượng người ra vào khu vực mỗi ngày luôn ổn định, không phụ thuộc vào một nguồn khách duy nhất.

Shophouse hai dự án phù hợp loại hình kinh doanh nào

Shophouse Cityland Garden Hills (39-42 tỷ, 126m², 450-505m² sàn) và shophouse Cityland Park Hills (29-31 tỷ, khoảng 396,46m² sàn) đều nằm trên trục có sẵn dòng khách từ hai siêu thị lớn cộng thêm trục ẩm thực, cà phê Phan Văn Trị. Với dòng khách này, các loại hình kinh doanh phù hợp nhất gồm:

• Ăn uống, cà phê: tận dụng khách tới siêu thị ghé ăn trước hoặc sau khi mua sắm.
• Bán lẻ thời trang, mỹ phẩm, đồ gia dụng: cạnh tranh trực tiếp bằng giá và dịch vụ với gian hàng trong siêu thị, hoặc bổ sung mặt hàng siêu thị không có.
• Dịch vụ tài chính, ngân hàng, bảo hiểm: khách tới khu vực thường xuyên, dễ xây dựng lượng khách quen.
• Spa, làm đẹp, phòng khám nha khoa: phù hợp với đối tượng khách có thu nhập khá thường xuyên qua lại khu vực Emart, Lotte Mart.

Tỷ suất cho thuê so với việc tự kinh doanh

Với người mua shophouse để cho thuê lại, tỷ suất cho thuê khu vực này khoảng 1,5-2,2%/năm tính trên giá mua, thấp hơn hẳn lãi suất vay ngân hàng hiện tại 8-10,5%/năm. Ví dụ shophouse Cityland Garden Hills giá 40 tỷ cho thuê 35-55 triệu/tháng, tương đương 1,05-1,65%/năm, không đủ bù lãi vay nếu vay tỷ lệ cao.

Ngược lại, với người tự kinh doanh trực tiếp trên mặt bằng, giá trị không nằm ở tiền thuê mà ở doanh thu kinh doanh nhờ dòng khách sẵn có từ hai siêu thị và trục ẩm thực. Đây là lý do tôi thường khuyên khách mua shophouse ở khu vực này nên có kế hoạch tự kinh doanh hoặc cho thuê dài hạn với đối tác kinh doanh cụ thể, thay vì mua chỉ để cho thuê thụ động và kỳ vọng dòng tiền cao.

So sánh nhanh giữa hai vị trí shophouse

Với người đang phân vân chọn vị trí nào, một vài điểm khác biệt đáng lưu ý:

• Giá: shophouse Cityland Garden Hills 39-42 tỷ, shophouse Cityland Park Hills 29-31 tỷ — chênh khoảng 10 tỷ mỗi căn.
• Diện tích: Garden Hills 126m² (6x21m), khoảng 450-505m² sàn; Park Hills khoảng 100m² mặt bằng, khoảng 396,46m² sàn.
• Siêu thị liền kề: Garden Hills cạnh Emart 3,1ha có thêm rạp phim, khu trẻ em, Starbucks; Park Hills cạnh Lotte Mart hơn 2ha thiên về bán lẻ, trung tâm thương mại.
• Lý do chênh giá: Garden Hills có mật độ xây dựng 29,3% thấp hơn Park Hills, quỹ đất hiếm hơn, đẩy giá đất và giá shophouse lên cao hơn — không phải Garden Hills “đắt vô lý”.
• Số căn: Garden Hills chỉ 30 căn shophouse mặt tiền, nguồn cung hạn chế hơn.

Lượng khách qua lại thực tế trong tuần khác gì cuối tuần

Ngày thường, dòng khách tới Emart và Lotte Mart chủ yếu là cư dân trong khu vực và các quận lân cận đi mua sắm nhu yếu phẩm, tần suất đều nhưng không dồn cục vào một khung giờ cụ thể ngoài giờ tan tầm buổi chiều. Đây là khung giờ thuận lợi cho các mô hình kinh doanh ăn uống nhẹ, cà phê phục vụ dân văn phòng và cư dân tại chỗ.

Cuối tuần, đặc biệt chiều thứ Bảy và cả ngày Chủ Nhật, lượng khách tăng rõ rệt vì có thêm khách vãng lai từ xa tới mua sắm kết hợp giải trí, nhất là với Emart nhờ rạp phim và khu vui chơi trẻ em. Đây là khung giờ vàng cho các mô hình nhà hàng, quán ăn gia đình, dịch vụ trải nghiệm như spa, làm đẹp phục vụ nhóm khách ở lại lâu hơn thay vì chỉ ghé mua rồi đi.

Cuối tuần đường vào Emart có ùn không

Có. Cuối tuần, đặc biệt chiều thứ Bảy và Chủ Nhật, lượng xe đổ về khu vực Emart khá đông, đường vào có lúc ùn ứ tại đoạn cổng chính nối ra Phan Văn Trị. Nút giao Phan Văn Trị với Phạm Văn Đồng cũng thường ùn vào giờ cao điểm các ngày trong tuần. Với người kinh doanh, đây thực ra lại là chỉ dấu tích cực về lượng khách, nhưng với người mua ở, cần cân nhắc chọn căn nằm sâu trong khu nếu ưu tiên yên tĩnh.

Góc nhìn của Trần Toàn

Tôi hay ví trục Phan Văn Trị đoạn qua hai dự án này giống như một “phố thương mại đã có sẵn khách” hơn là một khu dân cư thuần túy. Khi tư vấn khách mua shophouse để kinh doanh, tôi luôn khuyên đi khảo sát thực tế cả Emart lẫn Lotte Mart vào cuối tuần để tự cảm nhận lượng người, thay vì chỉ nghe số liệu diện tích trên giấy.

Giữa hai lựa chọn, nếu ngân sách cho phép, shophouse Cityland Garden Hills gần Emart có ưu thế về không gian giải trí tổng hợp (rạp phim, khu trẻ em, Starbucks) kéo khách ở lại lâu hơn. Shophouse Cityland Park Hills gần Lotte Mart có mức giá dễ tiếp cận hơn khoảng 10 tỷ mỗi căn, phù hợp người mới bắt đầu kinh doanh mặt bằng, muốn giảm áp lực vốn ban đầu.

Các bạn có thể xem giỏ hàng shophouse hiện có tại Cityland Park Hills và Cityland Garden Hills, hoặc xem toàn bộ sản phẩm đang cập nhật tại trang giỏ hàng của tôi để so sánh trực tiếp theo vị trí và ngân sách.