Katinat, Phúc Long, Pizza 4P’s đã mở tại The Global City: chuyện dòng tiền của shophouse SOHO

Khi tư vấn nhà phố thương mại, câu hỏi khó nhất các bạn hỏi Trần Toàn không phải giá, mà là: mua xong có ai tới thuê, có ai tới mua hàng không. Với dự án còn đang xây, câu đó thường chỉ được trả lời bằng phối cảnh 3D. Ở The Global City thì khác, phần trả lời đã nằm sẵn ngoài đường.

Danh sách thương hiệu đã ký mặt bằng, không phải danh sách dự kiến

Tính tới giữa năm 2026, khu nhà phố SOHO của dự án đã có những cái tên sau vào thật, có địa chỉ căn cụ thể:

• Katinat Coffee ở dãy LK11 (căn 23, 24, 25)
• Phúc Long Coffee & Tea ở LK12 (căn 28)
• Runam Cafe ở LK11 (căn 39, 40)
• San Fu Lou, nhà hàng Trung Hoa, ở LK11 (căn 46, 47)
• Pizza 4P’s, thương hiệu đã xác nhận có mặt
• Techcombank ở LK1 (căn 59, 60, 61)
• Hammock Boutique Hotel ở LK2 (căn 09, 10, 11)

Trần Toàn liệt kê số căn ra đây để các bạn tự đối chiếu khi đi xem thực tế, không phải để nghe cho xuôi tai. Một chi nhánh ngân hàng như Techcombank không đặt ba căn liền kề ở một nơi họ nghĩ vắng khách. Một chuỗi cà phê tính doanh số theo lượt khách mỗi ngày như Katinat hay Phúc Long cũng vậy.

Vì sao Trần Toàn coi đây là bằng chứng mạnh nhất

Với người mua shophouse để khai thác, rủi ro lớn nhất là mua vào một khu chưa hình thành cộng đồng, rồi ngồi chờ vài năm cho khu đó “sống” dậy. Tiền vốn nằm im, mặt bằng bỏ trống, mỗi tháng vẫn phải gánh chi phí.

Khi các thương hiệu F&B và tài chính đã tự bỏ tiền vào thuê hoặc mua căn để kinh doanh, họ đã làm thay các bạn một việc: khảo sát lưu lượng người qua lại. Đó là nhóm đối tượng tính toán kỹ nhất về vị trí, vì sai một mặt bằng là lỗ vài trăm triệu tiền set up cửa hàng. Họ vào trước khi dự án hoàn thiện xong nghĩa là họ đặt cược khu này sẽ đông.

Bên cạnh dãy SOHO còn có quy hoạch phố ẩm thực ETEN với hơn 1.402 nhà hàng và quán cà phê theo thiết kế, cùng trung tâm thương mại AEON Mall quy mô 123.000m². Hai hạng mục này chưa hiện hữu đủ, nên Trần Toàn nói rõ đây là quy hoạch đang triển khai, không phải đã xong. Nhưng hướng đi đã rõ: khu này được dựng để thành một trung tâm dịch vụ, chứ không phải khu ở thuần.

Thông số căn SOHO để các bạn cân đối tài chính

Nhà phố SOHO có kết cấu 1 trệt 4 lầu, năm tầng, có ô chờ thang máy. Diện tích đất phổ biến 95m² (5x19m), căn góc lên tới 140m². Diện tích sử dụng một căn từ 347m² tới 377m², tức mặt sàn khai thác rộng gấp gần bốn lần diện tích đất.

Giá hiện tại phần lớn là hàng chuyển nhượng thứ cấp, vì phân khu thấp tầng đã bán gần hết. Khoảng giá dao động 36 tới 50 tỷ một căn, đơn giá 350 tới 400 triệu mỗi mét vuông đất tùy vị trí. Căn nằm ở dãy đã có thương hiệu vào thuê thường nhích cao hơn mặt bằng chung, vì phần “chứng minh khách” đã có sẵn.

Toàn khu 1.800 shophouse Dinner Square: đừng nhầm với 915 căn SOHO

Đây là điểm nhiều khách hỏi nhầm, nên Trần Toàn tách rõ. The Global City có hai nhóm nhà phố thương mại khác nhau: 915 căn nhà phố SOHO (vừa ở vừa kinh doanh, tầng trên để ở) và 1.800 căn shophouse khu Dinner Square (thuần thương mại, nằm mặt tiền đường chính, không thiết kế để ở lâu dài). Các thương hiệu Katinat, Phúc Long, Techcombank kể trên nằm trong dãy SOHO, tức chủ nhà vừa cho thuê tầng dưới vừa có thể ở tầng trên hoặc cho thuê nguyên căn. Ai chỉ cần dòng tiền thuê thuần, không có nhu cầu ở, nên hỏi thêm cả nhóm Dinner Square để so sánh mức giá và cam kết lấp đầy.

Cách kiểm tra dòng tiền thật trước khi xuống tiền

Trần Toàn hay làm bốn việc này cùng khách trước khi chốt một căn SOHO để khai thác:

• Đi thực tế vào giờ cao điểm cà phê (7-9 giờ sáng và 3-5 giờ chiều), đếm lượt khách ra vào các cửa hàng đã mở. Đây là số liệu tự các bạn kiểm được, không cần tin ai.
• Hỏi giá thuê tham chiếu hiện tại của dãy tương đương, đừng lấy mức cam kết cũ. Chính sách cam kết thuê 100 triệu đồng một tháng trong 24 tháng mà nhiều tin rao vẫn nhắc chỉ áp dụng cho một số khách mua giai đoạn đầu, không còn hiệu lực chung cho toàn bộ dãy hiện nay.
• Đối chiếu tiến độ ETEN và AEON Mall qua từng lần đi xem, vì dòng khách bộ hành sẽ tăng mạnh khi hai hạng mục này vận hành, không phải ngay từ hôm nay.
• Tính cả lãi vay thị trường hiện nay, khoảng 13 tới 15% một năm sau ưu đãi, vào bài toán dòng tiền cho thuê, đừng chỉ nhìn giá thuê thu về mà quên phần trả lãi ngân hàng mỗi tháng.

Góc nhìn của Trần Toàn: nếu các bạn mua shophouse để tự kinh doanh, nên ưu tiên căn cùng dãy hoặc gần dãy đã có thương hiệu lớn khai trương, chấp nhận trả cao hơn một chút. Còn nếu mua để cho thuê lại rồi hưởng dòng tiền, hãy hỏi thẳng Trần Toàn về giá thuê tham chiếu thực tế của từng dãy tại thời điểm các bạn xem, đừng lấy con số cam kết cũ vì các chính sách cam kết thuê theo đợt mở bán trước đã hết hiệu lực. Masterise đã có track record hơn 15 năm với các dự án như Masteri Thảo Điền và Grand Marina Saigon hợp tác Marriott, nên rủi ro chủ đầu tư bỏ dở gần như không có ở đây, phần rủi ro thật nằm ở tốc độ lấp đầy khu vực, không nằm ở uy tín chủ đầu tư.

Các bạn xem giỏ hàng nhà phố và shophouse Trần Toàn đang có tại trang giỏ hàng, hoặc đọc thêm tổng quan dự án The Global City. Muốn Trần Toàn dẫn đi xem trực tiếp dãy đã có thương hiệu vào, nhắn Zalo là hẹn lịch được ngay.