Từ Hiệp Bình về Quận 1 mất bao lâu thật, và ai thì không nên mua khu này

Đây là câu hỏi làm hỏng nhiều buổi dẫn khách của Trần Toàn nhất, nên Trần Toàn viết hẳn một bài để trả lời trước.

Trả lời ngắn: 12 km, và con số phút thì tùy các bạn đi lúc nào. Trả lời dài nằm ở dưới, kèm phần Trần Toàn khuyên một số bạn đừng mua.

Các con số khoảng cách

Jamona Home Resort nằm trên đường số 12, Quốc lộ 13, phường Hiệp Bình, TP.Thủ Đức:

• Về trung tâm Quận 1: khoảng 12 km
• Ra đại lộ Phạm Văn Đồng: 5 tới 6 km
• Ra sân bay Tân Sơn Nhất: 15 tới 20 phút, đi ngả Phạm Văn Đồng
• Gigamall Thủ Đức: khoảng 3 km
• Chợ đầu mối nông sản Thủ Đức: khoảng 2 km

Mười hai cây số nghe không xa. Ở nhiều thành phố khác, mười hai cây số là mười lăm phút. Vấn đề nằm ở đoạn đầu tiên của mười hai cây số đó.

Nút thắt tên là Quốc lộ 13

Đoạn từ cầu Bình Triệu tới cầu Vĩnh Bình hiện có mặt cắt ngang chỉ 14 tới 20m, với 4 tới 6 làn xe. Đây là trục duy nhất nối thẳng trung tâm TP.HCM với Bình Dương, và nó phải gánh cùng lúc ba thứ: xe container chạy từ các khu công nghiệp Bình Dương ra cảng, xe khách đi các tỉnh Đông Nam Bộ, và xe của cư dân đi làm hằng ngày.

Ba dòng xe đó chồng lên nhau trên bốn tới sáu làn đường. Kết quả là chuyện quá tải kinh niên suốt hơn hai mươi năm nay.

Nên Trần Toàn không nói với các bạn là “12 km, đi 20 phút”. Trần Toàn nói: 12 km, giờ thấp điểm thì nhanh, giờ cao điểm thì tắc, và tắc thật chứ không phải chậm. Ai nói khác là đang bán hàng chứ không phải đang tư vấn.

Điều sắp thay đổi, và mốc thời gian thật

Dự án mở rộng Quốc lộ 13 đoạn phía TP.HCM:

• Mặt cắt ngang: mở rộng lên 60m, từ 14 tới 20m hiện tại
• Số làn: 10 tới 14 làn xe
• Đường trên cao: cầu cạn 3,2 km chạy giữa tuyến, 4 làn, kèm đường song hành hai bên
• Tổng vốn phía TP.HCM: khoảng 20.900 tỷ đồng
• Khởi công: tháng 1/2027
• Hoàn thành: tháng 12/2028

Cái cầu cạn 3,2 km là hạng mục Trần Toàn cho là quan trọng nhất với người ở đây, mà ít khi được nói tới. Nó tách dòng xe đi đường dài tốc độ cao lên trên, để lại mặt đất cho giao thông đô thị địa phương. Nghĩa là container đi Bình Dương sẽ không còn chen chung làn với xe các bạn chở con đi học nữa. Đây mới là thứ giải quyết gốc vấn đề, chứ không đơn thuần là thêm làn.

Tiến độ tính tới tháng 7/2026: đã chi trả bồi thường cho 655 trên 1.041 hộ, đạt 62,9%. Số hộ bàn giao mặt bằng thực tế tăng từ 55 trường hợp hồi tháng 5 lên khoảng 350 trường hợp cuối tháng 6. TP.HCM chốt cứng hạn bàn giao toàn bộ mặt bằng vào ngày 30/7/2026. Dọc tuyến, nhà cửa đang tháo dỡ liên tục, các bạn chạy xe qua là thấy.

Và đây là phần Trần Toàn không giấu: dự án hoàn toàn có thể trễ sang 2029 hoặc 2030. Vướng mắc lớn nhất là thiếu quỹ tái định cư, cần 250 nền và 92 căn hộ nhưng hiện mới có 147 nền và 31 căn. Thêm nữa, tuyến giao cắt Metro số 1 và đường sắt Bắc Nam nên phải thiết kế phối hợp. Trục đường này đã trễ hai mươi năm, trễ thêm một hai năm không phải chuyện lạ.

Vậy ai không nên mua khu này

Trần Toàn nói thẳng, vì thà mất một deal còn hơn để các bạn mua rồi bán lại trong hai năm với giá lỗ.

Đừng mua nếu: các bạn phải có mặt ở Quận 1 hoặc Quận 3 vào đúng khung 8 giờ sáng mỗi ngày, không linh hoạt được giờ giấc, và không chấp nhận việc đó kéo dài ít nhất tới 2029. Sân vườn rộng và không khí ven sông không bù nổi cho hai tiếng ngồi trên đường mỗi ngày. Sau khoảng năm thứ hai, phần lớn người ta bỏ cuộc.

Cân nhắc kỹ nếu: các bạn làm ở Quận 1 nhưng đi được sớm trước 7 giờ, hoặc về muộn sau 7 giờ tối. Lệch giờ cao điểm thì đoạn này dễ thở hơn nhiều. Nhiều cư dân ở đây chọn cách đó.

Mua được nếu: các bạn làm việc tại Thủ Đức, Bình Dương, hoặc làm việc linh hoạt và không phải lên văn phòng cố định mỗi ngày. Với nhóm này, nút thắt Quốc lộ 13 gần như không tồn tại, mà các bạn vẫn hưởng trọn phần giá đất thấp mà nút thắt đó tạo ra.

Nhóm cuối cùng, và đây là nhóm Trần Toàn thấy hợp nhất: các bạn có người già hoặc con nhỏ ở nhà cả ngày. Với gia đình như vậy, thứ quan trọng không phải là mười hai cây số đi làm, mà là chất lượng của mười tám tiếng còn lại trong ngày, khi cả nhà ở trong khu.

Góc nhìn của Trần Toàn

Có một chuyện Trần Toàn thấy nhiều khách bỏ qua: đơn giá đất 70 tới 95 triệu/m² ở đây tồn tại được chính là nhờ cái nút thắt đó. Nếu Quốc lộ 13 đã rộng 60m từ năm năm trước, khu này bây giờ không còn giá đó nữa.

Nghĩa là các bạn đang được trả tiền để chịu đựng một bất tiện có ngày kết thúc, với ngày kết thúc đã có mốc, có vốn duyệt và có mặt bằng đang bàn giao thật. Đó là một dạng đánh đổi khá sòng phẳng, miễn là các bạn tính đúng: chịu đựng bao lâu, và bản thân có chịu nổi không.

Cách kiểm rẻ nhất và thật nhất: tự chạy thử đúng cung đường đi làm của mình, vào đúng khung giờ mình sẽ đi, ít nhất hai lần. Một lần sáng, một lần chiều. Đừng chạy thử lúc 10 giờ sáng chủ nhật rồi kết luận đường thoáng, đừng để môi giới chở đi vào khung giờ đẹp. Con số phút của chính các bạn đáng tin hơn mọi con số trong bài này.

Chạy xong mà thấy chịu được, gọi Trần Toàn 0903.664.575 để đi xem căn cụ thể. Xem trước tại giỏ hàng hoặc bản đồ dự án theo khu vực.

Nguồn tiến độ Quốc lộ 13: Báo Tuổi Trẻ.