Phan Văn Trị: trục cà phê, ẩm thực sẵn khách cho shophouse Cityland

Phan Văn Trị đã là trục cà phê và ẩm thực mạnh nhất quận Gò Vấp từ nhiều năm nay, và đây chính là mặt tiền của shophouse Cityland Park Hills lẫn Cityland Garden Hills. Tôi là Trần Toàn, phân phối thứ cấp cả hai dự án, và với khách hỏi mua shophouse để kinh doanh, câu đầu tiên tôi hỏi lại là: các bạn đã đi khảo sát trục Phan Văn Trị vào buổi tối chưa. Vì con đường này đã tự có dòng khách, người mua không phải tạo dựng từ số 0.

Trục Phan Văn Trị có gì đang kinh doanh tốt

Chỉ trong đoạn đường chạy qua khu vực Cityland Park Hills và Cityland Garden Hills, hàng loạt quán cà phê, nhà hàng đã hoạt động ổn định nhiều năm:

• Du Miên Garden (số 7): quán cà phê sân vườn quy mô lớn, lượng khách ổn định cả ngày lẫn tối.
• Country House (18C): mô hình cà phê sân vườn, phù hợp khách gia đình, nhóm bạn ngồi lâu.
• Gogi House: chuỗi nướng Hàn Quốc có thương hiệu toàn quốc, kéo khách trẻ và gia đình.
• King BBQ: chuỗi nướng lẩu lớn, đông khách buổi tối và cuối tuần.
• Tân Hải Vân: nhà hàng có tiếng lâu năm tại khu vực Gò Vấp.
• Luxury Palace: không gian tiệc, sự kiện quy mô lớn.

Đây đều là những thương hiệu đã tồn tại và duy trì khách ổn định trên chính trục đường mà shophouse Cityland Park Hills (29-31 tỷ) và shophouse Cityland Garden Hills (39-42 tỷ) đang có mặt tiền trực tiếp.

Vì sao điều này quan trọng với người mua shophouse

Khi mở một quán cà phê hay nhà hàng mới, phần khó nhất không phải là trang trí hay thực đơn, mà là tạo dòng khách ban đầu. Một mặt bằng nằm trên trục đường chưa ai biết tới có thể mất 6 tháng đến 1 năm mới xây được lượng khách quen ổn định.

Trên trục Phan Văn Trị, việc này đã có sẵn. Người dân Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận đã quen coi đây là điểm hẹn ăn uống, cà phê từ trước khi Cityland Park Hills và Cityland Garden Hills hoàn thiện. Người mua shophouse ở đây không phải tự tạo thói quen ghé qua cho khách, mà thừa hưởng một dòng khách đã hình thành sẵn trên chính con đường mình đứng.

Khác biệt giữa shophouse hai dự án trên cùng trục

Shophouse Cityland Garden Hills có 30 căn, diện tích 126m² (6x21m), giá thứ cấp hiện tại 39-42 tỷ, kết cấu hầm, trệt, lửng và 2-3 lầu, khoảng 450-505m² sàn. Shophouse Cityland Park Hills có giá thứ cấp 29-31 tỷ, diện tích tương tự khoảng 100m² mặt bằng thương mại, tổng sàn khoảng 396,46m².

Giá shophouse Garden Hills cao hơn Park Hills khoảng 10 tỷ mỗi căn dù cùng nằm trên trục Phan Văn Trị. Lý do nằm ở mật độ xây dựng: Cityland Garden Hills có mật độ 29,3%, thấp hơn Park Hills, khiến quỹ đất trong dự án khan hiếm hơn, kéo giá đất và giá shophouse lên cao hơn. Đây không phải Garden Hills “đắt vô lý” mà là hệ quả trực tiếp từ mật độ xây dựng thấp hơn, đất hiếm hơn.

Với người mua để kinh doanh trực tiếp, cả hai vị trí đều nằm trên cùng trục có sẵn dòng khách, nên lựa chọn thường quyết định bởi ngân sách và diện tích mặt bằng cần thiết hơn là chênh lệch vị trí.

Tỷ suất cho thuê shophouse có đáng để đầu tư

Với người mua để cho thuê lại thay vì tự kinh doanh, tỷ suất cho thuê shophouse tại khu vực này khoảng 1,5-2,2%/năm tính trên giá mua, thấp hơn lãi suất vay ngân hàng hiện hành 8-10,5%/năm. Nghĩa là nếu vay ngân hàng để mua rồi cho thuê, dòng tiền cho thuê sẽ không đủ bù lãi vay, người mua cần có vốn tự có lớn hoặc xác định đây là tài sản tích lũy dài hạn, không phải kênh sinh dòng tiền dương ngay.

Với người tự kinh doanh trực tiếp trên mặt bằng, câu chuyện khác hẳn: giá trị nằm ở doanh thu kinh doanh cộng dồn từ dòng khách sẵn có trên trục Phan Văn Trị, không chỉ ở tiền thuê thu về.

Góc nhìn của Trần Toàn

Tôi từng dẫn một khách định mở quán cà phê đi khảo sát Phan Văn Trị vào 8 giờ tối thứ Sáu. Khách đứng nhìn Du Miên Garden và King BBQ kín bàn, rồi nói với tôi một câu tôi vẫn nhớ: “Vậy là mình không cần lo bài toán làm sao có khách nữa, chỉ cần lo làm sao khách chọn mình thay vì đối thủ bên cạnh”. Đó chính là điểm khác biệt lớn nhất giữa mua shophouse trên một trục đã có dòng khách và mua trên một trục còn phải tự xây dựng từ đầu.

Nếu các bạn đang cân nhắc shophouse để kinh doanh, tôi khuyên nên tự đi khảo sát trục Phan Văn Trị vào cả buổi trưa lẫn buổi tối trước khi quyết định, để thấy đúng nhịp khách thực tế thay vì chỉ nghe qua lời tư vấn.

Các bạn có thể xem giỏ hàng shophouse hiện có tại Cityland Park Hills và Cityland Garden Hills, hoặc xem toàn bộ sản phẩm đang cập nhật tại trang giỏ hàng của tôi.