Mật độ xây dựng thấp là bao nhiêu mới gọi là thấp? Đọc bằng 33,9% và 52,92 m² trên đầu người

Gần như khu nào cũng quảng cáo “mật độ xây dựng thấp”. Con số thì hiếm khi đi kèm, mà kể cả có đi kèm thì phần lớn người mua cũng không biết lấy gì làm mốc để so.

Bài này Trần Toàn đưa các bạn ba con số và cách đọc chúng, để lần sau nghe ai nói “mật độ thấp”, các bạn hỏi lại được đúng câu.

Ba con số, và con số nào mới đáng tin

Mật độ xây dựng là tỷ lệ phần trăm diện tích đất bị công trình chiếm chỗ. Đây là con số hay được nhắc nhất, nhưng cũng dễ đánh lừa nhất, vì nó không nói gì về việc có bao nhiêu người sống trên phần đất đó.

Hệ số sử dụng đất là tổng diện tích sàn chia cho diện tích đất. Con số này nói lên khối tích thực sự được xây, gồm cả chiều cao, nên khó lách hơn.

Đất ở bình quân trên đầu người là con số Trần Toàn tin nhất. Vì nó gộp cả ba thứ vào một: diện tích, số căn, và số người thật sự sống ở đó. Một khu có thể khoe mật độ 30% mà vẫn chật, nếu họ xây cao và nhồi dân.

Tại Jamona Home Resort:

• Tổng diện tích khu đất: 91.966 m², hơn 9 ha
• Mật độ xây dựng: 33,9%
• Hệ số sử dụng đất: 0,98
• Tổng sản phẩm: 238 căn thấp tầng
• Dân số quy hoạch: 952 người
• Đất ở bình quân: 52,92 m² trên đầu người
• Mật độ phủ xanh: 60%

Hệ số sử dụng đất 0,98 là con số Trần Toàn muốn các bạn để ý. Nó gần bằng 1, nghĩa là tổng sàn xây lên xấp xỉ đúng bằng diện tích khu đất. Với các dự án cao tầng, hệ số này thường vọt lên 3, 4, có nơi hơn. Con số dưới 1 chỉ xuất hiện ở khu thấp tầng thưa thật.

33,9% nghĩa là gì khi các bạn đứng trong khu

Bỏ phần trăm sang một bên, dịch ra ngôn ngữ nhìn thấy được: cứ 100 m² đất thì khoảng 34 m² có nhà, còn 66 m² là cây xanh, mặt nước, đường nội bộ và tiện ích.

Nghĩa là khi các bạn đi bộ trong khu, hai phần ba những gì các bạn thấy không phải là tường nhà. Đây là thứ cảm nhận được ngay chứ không cần bảng thông số: trời chiều mà vẫn còn nắng lọt xuống đường nội bộ, tầm nhìn không bị bịt bởi dãy nhà đối diện cách vài mét.

Phần 66% đó ở Jamona cụ thể gồm:

• Công viên ven sông: dài hơn 1 km, kèm đường dạo bộ, khu tập thể dục ngoài trời và bến ca nô
• Công viên trung tâm: hơn 3.000 m²
• Cây xanh và mặt nước: chiếm 60% tổng diện tích

952 người trên 9 ha: cộng đồng nhỏ tới cỡ nào

Đây là con số Trần Toàn thấy quyết định chất lượng sống hằng ngày nhiều hơn mọi tiện ích cộng lại, mà lại gần như không ai hỏi.

952 người. Đặt cạnh vài mốc cùng khu Đông để các bạn có chỗ neo:

• Jamona Home Resort: 9,2 ha, 238 căn, 952 người
• Vạn Phúc City: 198 ha, tức gấp hơn 21 lần về diện tích, là một khu đô thị đủ trường học, bệnh viện và thương mại bên trong
• Thủ Đức Garden Homes: 11 ha, 240 căn, tức quy mô rất gần với Jamona
• Vinhomes Grand Park: 271 ha, hàng nghìn căn

Trần Toàn nói luôn phần công bằng: Thủ Đức Garden Homes có 240 căn trên 11 ha, tính ra đất trên mỗi căn còn nhỉnh hơn Jamona một chút. Nên nếu các bạn chọn nhà thuần theo tiêu chí thưa, đây là dự án đáng đi xem cùng lượt. Khác biệt giữa hai bên nằm ở chỗ khác: đơn giá đất Thủ Đức Garden Homes là 145 tới 155 triệu/m², còn Jamona là 70 tới 95 triệu/m² cho dòng biệt thự.

Ở quy mô gần một nghìn dân, thứ thay đổi là chất của cộng đồng chứ không chỉ là chỗ trống. Ra đường là biết mặt nhau. Trẻ con có bạn cố định thay vì mỗi hôm một nhóm lạ. Ban quản lý nhớ tên cư dân. Đây là thứ khu đô thị mấy vạn dân không tạo ra được, dù họ có nhiều tiện ích hơn hẳn.

Mật độ thấp đổi lại cái gì

Phần này Trần Toàn nói để các bạn cân cho đủ hai đầu.

Mật độ thấp và dân số nhỏ có mặt trái của nó: ít dân thì ít dịch vụ thương mại trong khu. Một khu 952 người không nuôi nổi một siêu thị, một dãy hàng quán hay một phòng khám nội khu. Các bạn vẫn phải chạy ra ngoài cho gần như mọi nhu cầu hằng ngày.

Cụ thể ở đây, các bạn dựa vào ngoại khu: Gigamall Thủ Đức cách khoảng 3 km, chợ đầu mối nông sản cách khoảng 2 km, Bệnh viện Quốc tế Hạnh Phúc cách vài phút chạy xe.

Còn ở Vạn Phúc City, quy mô 198 ha nuôi được cả hệ thống trường học, bệnh viện và khu thương mại nằm ngay trong ranh. Đông hơn, nhưng đổi lại nhiều thứ nằm trong tầm đi bộ.

Đây là đánh đổi thật, không phải điểm trừ giả để làm màu.

Góc nhìn của Trần Toàn

Nếu các bạn chỉ được hỏi một câu duy nhất về quy hoạch của một dự án, Trần Toàn khuyên hỏi đất ở bình quân trên đầu người, đừng hỏi mật độ xây dựng. Mật độ dễ làm đẹp bằng cách xây cao lên. Đất trên đầu người thì không lách được, vì nó có số dân ở mẫu số.

Con số 52,92 m² trên đầu người của Jamona là thứ Trần Toàn thấy đáng tiền nhất ở đây, hơn cả hồ bơi và sân tennis. Ở một thành phố mà quỹ đất ngày càng hẹp và các dự án ven sông ngày càng khó được cấp phép, một khu 9 ha chỉ có 952 người là thứ về sau khó tìm lại được, chứ không phải thứ có thể xây thêm.

Nhưng Trần Toàn cũng không khuyên các bạn chọn nhà thuần theo con số này. Một khu thưa mà xa chỗ làm hai tiếng mỗi ngày thì các bạn sẽ bán lại trong vòng ba năm. Con số quy hoạch chỉ có nghĩa sau khi bài toán đi lại và bài toán tài chính đã xong.

Xem các căn đang có tại giỏ hàng hoặc gọi Trần Toàn 0903.664.575.