Nhà ven sông rạch Thủ Đức có ngập không? Trả lời bằng cao độ nền, không bằng lời hứa

Câu này gần như khách nào đi xem nhà khu Hiệp Bình cũng hỏi, và thường hỏi ở phút thứ ba. Trần Toàn hiểu vì sao: ở gần nước nghe hay, nhưng ai từng lội nước vào nhà một lần thì cả đời cảnh giác.

Trả lời thẳng: trong khu thì không, đường bên ngoài thì có, ở mức ngập nhẹ và không phải lúc nào cũng ngập. Phần dưới là căn cứ cho từng vế.

Cao độ nền là con số Bạn cần hỏi đầu tiên

Khi đi xem bất kỳ dự án gần sông rạch nào ở Thủ Đức, câu hỏi có sức nặng nhất không phải “ở đây có ngập không” mà là “cao độ nền bao nhiêu mét”. Câu đầu ai cũng trả lời được là không. Câu sau buộc người bán phải đưa số.

Tại Jamona Home Resort, cao độ nền là +3.0m, cao hơn mức ngập lịch sử ghi nhận của khu vực. Đây là thông số quy hoạch, nằm trong hồ sơ dự án, không phải lời môi giới.

Đi kèm cao độ nền còn ba thứ nữa:

• Hệ thống thoát nước riêng trong khu, tách khỏi hệ thống thoát nước chung của đường bên ngoài
• Trạm bơm chống ngập công suất lớn, xử lý trường hợp mưa lớn trùng đỉnh triều
• Điện, nước và internet đi ngầm dưới lòng đất, nên nước dâng cũng không kéo theo rủi ro chập điện ngoài đường

Ba mặt dự án giáp rạch Vĩnh Bình, một nhánh nhỏ đổ ra sông Sài Gòn. Nhiều người nghĩ càng sát nước càng dễ ngập. Thực tế chỗ sát rạch lại thường thoát nước nhanh, miễn là nền đủ cao. Chỗ ngập lâu thường là những khu trũng nằm sâu bên trong, nước vào rồi không có đường ra.

Phần Trần Toàn phải nói thật: đường bên ngoài vẫn ngập nhẹ

Đây là chỗ Trần Toàn không giảm nhẹ được, và cũng không định giảm nhẹ.

Đường số 12 và một vài đoạn trên Quốc lộ 13 vẫn ghi nhận ngập nhẹ khi mưa lớn gặp đúng lúc triều cường. Đây là đường công cộng bên ngoài ranh dự án, thuộc hạ tầng thành phố, nằm ngoài tầm xử lý của ban quản lý khu.

Thêm một điểm nữa cùng nhóm bất tiện: đường vào dự án hiện khá nhỏ, và lối ra phải đi vòng dưới chân cầu. Giờ cao điểm hoặc lúc có xe tải lớn thì hơi vướng.

Vì sao Trần Toàn nói trước? Vì Bạn mua nhà 14 tới 29 tỷ thì chắc chắn sẽ quay lại xem vài lần, và kiểu gì cũng có một lần đi trúng hôm mưa. Lúc đó Bạn tự thấy. Trần Toàn nói trước thì Bạn còn tin phần còn lại của những gì Trần Toàn nói. Để Bạn tự phát hiện thì mất cả vụ mua bán lẫn niềm tin, mà cái thứ hai mới đắt.

Ngập đường khác ngập nhà chỗ nào

Đây là chỗ Trần Toàn thấy nhiều khách gộp làm một, rồi loại luôn cả khu vực một cách đáng tiếc.

Ngập nhà là nước vào tới sàn nhà. Nó phá nội thất, phá thiết bị điện, và về lâu dài nó ăn vào giá trị căn nhà lẫn khả năng bán lại. Đây là thứ phải tránh bằng mọi giá.

Ngập nhẹ mặt đường là nước đọng trên đường một khoảng thời gian sau cơn mưa lớn trùng triều. Nó gây bất tiện cho một hai chuyến xe, rồi rút. Nó không vào tới nhà Bạn nếu nền nhà cao hơn mặt đường và khu có hệ thống thoát riêng.

Hai chuyện này khác hẳn nhau về hậu quả, nhưng trên mạng thường bị gọi chung một chữ “ngập”. Cách kiểm tra của Bạn nên cụ thể hơn: hỏi cao độ nền, hỏi khu có trạm bơm riêng không, và hỏi thẳng cư dân đang ở.

Cách Bạn tự kiểm chứng, không cần tin Trần Toàn

Đây là phần Trần Toàn thích nhất, vì nó không phụ thuộc vào việc Bạn có tin Trần Toàn hay không.

Khu này đã có hơn 70% cư dân vào ở, hạ tầng hoàn thiện 100%, tiện ích đã chạy. Nghĩa là có người sống thật ở đây qua vài mùa mưa rồi.

• Đi xem vào ngày mưa, hoặc ngay sau một cơn mưa lớn. Đây là phép thử rẻ nhất và thật nhất
• Hỏi thẳng cư dân đang ở, đừng chỉ hỏi môi giới. Người ở qua vài mùa mưa biết rõ hơn bất kỳ ai
• Tra lịch triều cường rồi chọn ngày đi xem trùng đỉnh triều, nếu Bạn muốn kiểm ở mức khắt khe nhất
• Xem cao độ nền của đúng lô mình định mua so với mặt đường trước nhà, chứ không xem cao độ trung bình toàn khu

Trần Toàn sẵn sàng dẫn Bạn đi đúng hôm mưa. Khu nào sợ khách đi xem lúc mưa thì khu đó có vấn đề.

Góc nhìn của Trần Toàn

Trần Toàn không bán cho Bạn ý tưởng “gần nước thì không bao giờ ngập”. Không ai bảo đảm được câu đó cho bất kỳ khu nào ở TP.HCM, và ai nói vậy thì Bạn nên cảnh giác thay vì yên tâm.

Cái Trần Toàn bán là một cách kiểm chứng: hỏi cao độ nền, hỏi hệ thống thoát nước riêng, đi xem hôm mưa, hỏi cư dân đang ở. Bốn việc này làm xong, Bạn tự có câu trả lời cho bất kỳ dự án gần sông rạch nào, không riêng gì Jamona.

Với riêng khu này, Trần Toàn thấy tình huống khá rõ ràng: nền +3.0m, thoát nước riêng, trạm bơm, hơn 70% cư dân đã ở qua nhiều mùa mưa và không rời đi. Đổi lại Bạn chấp nhận đường số 12 và vài đoạn Quốc lộ 13 bên ngoài đôi khi ngập nhẹ, cùng chuyện đường vào nhỏ.

Nếu Bạn coi ngập nhẹ mặt đường bên ngoài là điều tuyệt đối không chấp nhận được, thì Trần Toàn khuyên thật là bỏ qua toàn bộ khu ven sông rạch Thủ Đức chứ không riêng dự án này, và nhìn sang khu cao ráo hơn như Vạn Phúc City hoặc hướng nội thành. Còn nếu Bạn phân biệt được ngập đường với ngập nhà, thì đây là mức đánh đổi Trần Toàn thấy hợp lý so với thứ nhận lại: đất rộng, mật độ thấp và nhiều cây xanh.

Muốn Trần Toàn dẫn đi xem, kể cả hôm mưa, gọi 0903.664.575. Xem các căn đang có tại giỏ hàng.