Từ Verosa Park hay Lakeview City đổi lên The Global City: đổi cái gì lấy cái gì

Nhiều bạn đang ở Verosa Park hoặc Lakeview City nhắn Trần Toàn hỏi có nên bán căn đang ở để mua The Global City không. Trần Toàn trả lời thẳng ngay từ đầu: đây là một bước lên giá, không phải một món hời. Hiểu đúng chỗ này thì mới quyết định được, nên bài này Trần Toàn đặt ba dự án cạnh nhau bằng số thật.

Ba mức giá, ba tầng sản phẩm

Nói bằng đơn giá đất và giá căn để dễ so:

• Verosa Park (Khang Điền): compound nhà phố vườn và biệt thự song lập ở Phú Hữu, Thủ Đức. Biệt thự song lập khoảng 30 tới 45 tỷ, đơn giá 210 tới 270 triệu mỗi mét vuông đất. Sổ hồng đã có 100%, cư dân về ở hơn bốn năm.
• Lakeview City (Novaland): nhà phố, shophouse, biệt thự song lập ở An Phú, Quận 2. Khoảng giá 17 tới 42 tỷ, đơn giá 170 tới 280 triệu mỗi mét vuông đất. Toàn bộ là thị trường thứ cấp, cư dân đã sống bảy năm.
• The Global City (Masterise): nhà phố SOHO 36 tới 50 tỷ, đơn giá 350 tới 400 triệu mỗi mét vuông đất.

Nhìn dãy số, các bạn thấy ngay The Global City đắt hơn hẳn về đơn giá đất. Bán một căn biệt thự Verosa 38 tỷ hay một shophouse Lakeview 30 tỷ chưa chắc đủ mua một căn SOHO Global City nếu tính cả chi phí chuyển nhượng. Nên đây không phải chuyện đổi ngang, mà là bù thêm tiền để lên một tầng khác.

Chi phí chuyển nhượng: phần các bạn hay quên tính

Bán một căn đang ở để mua căn khác không phải lấy đúng giá bán trừ giá mua là ra số tiền cần bù thêm. Các bạn còn phải trừ đi thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, phổ biến 2% giá trị hợp đồng, cộng phí môi giới bán căn cũ và các phí công chứng, sang tên. Cộng dồn các khoản này thường rơi vào 3 tới 5% giá bán căn cũ. Với một căn Verosa 38 tỷ, riêng phần này đã hụt đi hơn một tỷ so với con số các bạn tưởng cầm được trong tay. Trần Toàn luôn tính phần này trước cho khách, để tránh tình huống ký hợp đồng mua căn mới rồi mới phát hiện thiếu tiền.

Bù tiền để đổi lấy hai thứ

Thứ nhất là thương mại nội khu. Verosa Park cố ý không có shophouse, Khang Điền chọn giữ compound yên tĩnh. Lakeview có tuyến shophouse Song Hành nhưng là dãy mặt tiền cao tốc. The Global City được quy hoạch cả một hệ thống SOHO, phố ẩm thực ETEN và AEON Mall, nên căn nhà vừa để ở vừa gắn với dòng người kinh doanh. Ai muốn vừa ở vừa mở mặt bằng thì đây là điểm khác biệt lớn nhất.

Thứ hai là tiến độ pháp lý và mặt bằng mới. Nhà phố SOHO The Global City bàn giao rồi có sổ hồng trong khoảng sáu tháng. Lakeview City thì cư dân chờ sổ hồng nhiều năm do vướng tiền sử dụng đất, tới khi Nghị quyết 170 năm 2024 và Nghị định 76 có hiệu lực từ tháng 4 năm 2025 mới gỡ được và Novaland đang cấp sổ. Verosa thì sổ đã sạch từ lâu, đây là điểm mạnh của Verosa chứ không phải điểm yếu.

Còn tiện ích thì khác nhau ở tầm nào

Verosa và Lakeview đều là compound thấp tầng, tiện ích nội khu ở tầm hồ bơi, công viên, khu thể thao cho cư dân, tương tự các khu compound cùng phân khúc khác ở Thủ Đức. The Global City lại chơi ở một tầm khác: kênh đào nhạc nước dài 2km được giới thiệu là lớn nhất Đông Nam Á, sân golf 18 hố quy mô 92ha, trung tâm thương mại 123.000m². Đây là tiện ích của một khu đô thị phức hợp 117,4ha, không phải tiện ích của một compound nhà phố. Đổi lại, các hạng mục quy mô lớn này hoàn thiện theo từng giai đoạn, nên các bạn cần hỏi rõ mốc thời gian của đúng hạng mục mình quan tâm, đừng mặc định mọi thứ đã xong khi dọn vào.

Vậy khi nào nên đổi, khi nào không

Góc nhìn của Trần Toàn: các bạn nên đổi lên The Global City nếu có thêm ít nhất một trong hai nhu cầu thật. Một là cần mặt bằng kinh doanh gắn liền chỗ ở, thứ Verosa không có và Lakeview chỉ có ở dải mặt tiền. Hai là muốn đón đợt hình thành của một trung tâm mới quanh AEON và nút giao An Phú, chấp nhận vài năm đầu khu còn đang lấp đầy.

Còn nếu các bạn đang ở Verosa hay Lakeview mà thấy đủ, con cái học gần, cộng đồng ổn định, thì đổi lên chỉ để có địa chỉ đắt hơn là không đáng. Trần Toàn không khuyên bán một tài sản sổ sạch, đang ở tốt, để chạy theo giá.

Ai đang cân nhắc, Trần Toàn ngồi tính giúp phần chênh thực tế sau khi trừ chi phí bán căn cũ, để các bạn thấy con số phải bù ra là bao nhiêu trước khi quyết. Xem giỏ hàng, The Global City, Verosa Park, Lakeview City rồi nhắn Zalo Trần Toàn.